Abusi Edilizi in Condominio - dello stesso quali gravi irregolarità nella mancata regolarizzazione e/o sanatoria edilizia ordinaria di un edificio

[cacallo]

Oggi, finalmente, leggo la recensione sulla responsabilità civile, penale e deontologica dell'amministratore sugli abusi edilizi in condominio.

 

Il link è il seguente: https://www.condominioweb.com/abusi-edilizi-in-condominio-lamministratore-non-puo-ignorarli.16131 che si collega ad un mio vecchio post "Dovere di intelligenza dell'amministratore". Il tempo dunque "forse sarebbe stato" galantuomo.

 

C'è però un punto della recensione che mi lascia perplesso, ovvero "Ne segue quindi che l'eventuale inerzia consapevole dell'amministratore, che abbia omesso di esercitare la dovuta azione repressiva e ripristinatoria possa ingenerare nel privato una situazione di legittimo affidamento sulla conservabilità dell'intervento abusivo solo a condizione che l'amministratore abbia avuto effettiva conoscenza dell'abuso al momento della sua realizzazione (così T.A.R. sez. II - Torino, 08/03/2017, n. 321 )".

 

A parte che l'ex abuso edilizio, ora grave difformità edilizia, sarebbe un reato di durata, ovvero non si prescrive mai ma perdura sino alla sua sanatoria edilizia ordinaria (i condoni edilizi sono ormai cessati), oppure sino all'ottemperanza di un provvedimento della Pubblica Amministrazione in merito, mi lascia molto perplesso il richiamo in grassetto.

 

Prescindendo infatti che una sentenza di un TAR fa pieno giudicato solo su materie in cui la Giustizia Amministrativa ha giurisdizione esclusiva (artt. 7 e 133 C.P.A.), riterrei da approfondire il suddetto richiamo con altro passo della recensione, cioè: "Si è quindi consolidato l'orientamento secondo cui la repressione dell'abuso edilizio all'interno del condominio rientri nei poteri dell'amministratore e in particolare negli obblighi di tutela conservativa che fa capo all'amministratore e pertanto egli ne debba rispondere penalmente anche se non sia l'autore materiale dell'abuso".

 

Non basterà mica un cambio di amministratore per vanificare le responsabilità, soprattutto civili, dello stesso quali "gravi irregolarità" nella mancata regolarizzazione e/o sanatoria edilizia ordinaria di un edificio in grave difformità edilizia da tempo?

 

[Leonardo53]

cacallo dice:

Non basterà mica un cambio di amministratore per vanificare le responsabilità, soprattutto civili, dello stesso quali "gravi irregolarità" nella mancata regolarizzazione e/o sanatoria edilizia ordinaria di un edificio in grave difformità edilizia da tempo?

Buongiorno Cacallo.

ho letto prima il tuo intervento e poi  l'articolo che vedo che è riferito solo a quegli abusi edilizi di cui si è a conoscenza potendoli visionare dall'esterno (verande, costruzioni su lastrici...).

 

Non ho compreso la tua domanda finale (quella quotata) o meglio, non ho compreso se la tua è una vera domanda o una domanda retorica.

 

Mi spiego meglio:

Tu dici che un abuso edilizio (ora grave difformità edilizia) è imprescrittibile.

Se oggi un amministratore assume l'incarico in un condominio in cui è stata fatta una veranda abusiva 5 anni fa, ne è responsabile perchè deve controllarsi tutte le licenze di tutte le verande o ne resta responsabile l'amministratore pro-tempore al tempo dell'abuso? E se non si riesce a risalire alla data precisa dell'abuso? Se il nuovo amministratore non controlla e non reprime ne è responsabile?

 

 

[cacallo]

Ci tenevo molto al tuo parere, io apprezzo infatti molto la tua praticità.

 

Leonardo53 dice:

Se oggi un amministratore assume l'incarico in un condominio in cui è stata fatta una veranda abusiva 5 anni fa, ne è responsabile perchè deve controllarsi tutte le licenze di tutte le verande o ne resta responsabile l'amministratore pro-tempore al tempo dell'abuso? E se non si riesce a risalire alla data precisa dell'abuso? Se il nuovo amministratore non controlla e non reprime ne è responsabile?

Questi erano infatti i dubbi che mi erano sorti dopo aver letto la recensione.

A me interessa capire soprattutto in caso di illecita sopraelevazione, per cui l'amministratore attuale ne può avere immediata cognizione sia attraverso la tabella A, sia per la Concessione Edilizia dell'edificio che dovrebbe avere fra i documenti relativi all'edificio, se l'amministratore subentrante sarebbe responsabile o meno dell'abuso edilizio "ereditato".

[Danielabi]

Buongiorno,

 

mi permetto due osservazioni:

1) nel momento in cui si attua l'abuso, l'amministratore ne viene a conoscenza per "evidenza", quantomeno se ci riferiamo a sopraelevazioni, costruzioni di verande ecc. ecc.; la diligenza del buon padre di famiglia (io direi il dovere quantomeno civico) lo dovrebbe obbligare a denunciare immediatamente l'abuso, cioè l'obbligo di vigilanza è immediato e non "passato in eredità" all'amministratore successivo.

2) leggo nell'articolo "La responsabilità penale infatti non è mai a titolo oggettivo" da ignorante mi verrebbe da pensare che il responsabile, relativamente alla mancata vigilanza, resta la persona che nel momento dell'abuso doveva vigilare. E' vero che anche gli amministratori successivi hanno l'obbligo di conservare il bene e quindi di denunciare gli abusi di cui venissero a conoscenza, ma in questo caso, varrebbe, appunto, la locuzione "solo a condizione che ne abbia avuto effettiva conoscenza"; potrebbe non essere così scontato avere conoscenza di un abuso.

[cacallo]

Ciao Danielabi e grazie.

La tua osservazione n. 2 è appunto la contraddizione sistemica che avrei letto io in quel saggio.

 

Non può però essere, secondo me, che un semplice cambio di amministratore sovverta la realtà dell'edificio e che venga posta a carico del singolo condomino la prova della conoscibilità dell'amministratore del reato.

 

Il problema l'ho riscontrato soprattutto nella regione Emilia Romagna dove per poter vendere un immobile c'è la necessità dell'A.R.E. sia dell'immobile, sia del condominio di cui fa parte, sia per i BCNC.

 

Infatti il saggio ha per titolo completo "l'amministratore non può non ignorarli" ma, come si concretizza ciò?

[Gadamer]

cacallo dice:

....C'è però un punto della recensione che mi lascia perplesso, ovvero "Ne segue 

 

Prescindendo infatti che una sentenza di un TAR fa pieno giudicato solo su materie in cui la Giustizia Amministrativa ha giurisdizione esclusiva (artt. 7 e 133 C.P.A.), riterrei da approfondire il suddetto richiamo con altro passo della recensione, cioè: "Si è quindi consolidato l'orientamento secondo cui la repressione dell'abuso edilizio all'interno del condominio rientri nei poteri dell'amministratore e in particolare negli obblighi di tutela conservativa che fa capo all'amministratore e pertanto egli ne debba rispondere penalmente anche se non sia l'autore materiale dell'abuso".

 

Non basterà mica un cambio di amministratore per vanificare le responsabilità, soprattutto civili, dello stesso quali "gravi irregolarità" nella mancata regolarizzazione e/o sanatoria edilizia ordinaria di un edificio in grave difformità edilizia da tempo?

 

Entro in punta di piedi in una discussione fra colonne del forum per esprimere la mia ( non so quanto gradita) opinione.

la responsabilità penale attribuita dall’autore ritengo sia da escludere (a me pare addirittura un refuso). Che abbia un obbligo d’intervenire al sussistere di evidenze di “abuso” non credo sia in discussione, se è disattento o comunque inadempiente per colpa si configura un illecito del genere “ culpa in vigilando” ma ciò costituisce illecito e non reato. L’obbligo di denuncia è previsto dal codice ma questa fattispecie non è contemplata. Solo in un caso potrebbe sussistere una co-responsabilità penale ed è qualora l’abuso riguardasse un immobile sotto tutela. Ho detto potrebbe non ho ragionevole sicurezza.

Quanto all’amministratore subentrante ritengo che la sua responsabilità (civile) consista nel portare a termine le procedure avviate dal “de cuius” qualora avviate con la diligenza ordinaria. In caso nulla gli sia stato trasmesso e l’abuso appaia evidente sarà suo compito attivarsi. Ferme restando le responsabilità di ogni tipo di chi lo ha preceduto nell’incarico, la responsabilità inizia con l’operatività fattuale del subentrante. Direi che possono configurarsi responsabilità di entrambi ma ben distinte.

[Danielabi]

Gadamer dice:

Entro in punta di piedi in una discussione fra colonne del forum per esprimere la mia ( non so quanto gradita) opinione

😂  madai!!!  E' ovvio che le opinioni sono gradite, a che serve altrimenti il forum?

 

Gadamer dice:

la responsabilità penale attribuita dall’autore ritengo sia da escludere (a me pare addirittura un refuso)

🤔 nell'articolo si indica come orientamento (giurisprudenziale), non penso proprio si possa "escludere" ne' tantomeno considerare un refuso.

 

cacallo dice:

Infatti il saggio ha per titolo completo "l'amministratore non può non ignorarli" ma, come si concretizza ciò?

E' da tempo che si discute della istituzione e dell'obbligatorietà del fascicolo del fabbricato, con tanto di documentazione relativa alla condizione strutturale dell'edificio della messa a norma degli impianti ecc. ecc.(esiste un disegno di legge del 2011 e un ddl del 2017...); ovviamente se ne discute ciclicamente, dopo qualche crollo, ma non c'è nulla di concreto.

In effetti, siamo di fronte al solito problema: esiste sulla carta l'attribuzione di una responsabilità, grazie a codici e leggi, ma nel concreto se nessuno ti acchiappa, la responsabilità svanisce (ovvio). Il problema è che troppo spesso nessuno controlla, va da se' che possiamo salutare il reato o l'illecito amministrativo o qualsiasi altro accidente.

In sostanza: chi viene a conoscenza dell'abuso è senz'altro l'amministratore "presente" al concretizzarsi dell'abuso e il suo mancato intervento puo' essere penalmente perseguibile; se l'amministratore fa il gioco delle tre scimmiette e nessuno si attiva nei controlli, la frittata è fatta. Sarà ben difficile per l'amministratore successivo mettere fine all'abuso di cui non puo' venire a conoscenza (salvo che l'abuso non sia piu' che evidente, per esempio, l'unica veranda di tutto un edificio, per cui sarebbe bene farsi qualche domanda)

[cacallo]

Gadamer dice:

Entro in punta di piedi in una discussione fra colonne del forum per esprimere la mia ( non so quanto gradita) opinione

Ogni opinione è gradita, soprattutto se pertinente al problema (non da poco) della libera scambiabilità immobiliare di un immobile in un condominio, dunque responsabilità in ambito civile ed amministrativo.

Gadamer dice:

Che abbia un obbligo d’intervenire al sussistere di evidenze di “abuso” non credo sia in discussione, se è disattento o comunque inadempiente per colpa si configura un illecito del genere “ culpa in vigilando” ma ciò costituisce illecito e non reato

Su questo siamo perfettamente d'accordo, tuttavia leggendo la recensione odierna, sembrerebbe che prima si debba amministrativamente far accertare l'abuso (quindi azione amministrativa), poi contestarglielo (azione civile e responsabilità penale) se l'abuso arreca danni, soprattutto in ambito civile.

E' questo il tuo pensiero?

Danielabi dice:

esiste sulla carta l'attribuzione di una responsabilità, grazie a codici e leggi, ma nel concreto se nessuno ti acchiappa, la responsabilità svanisce (ovvio). Il problema è che troppo spesso nessuno controlla, va da se' che possiamo salutare il reato o l'illecito amministrativo o qualsiasi altro accidente

Su questo non sarei propriamente certo, anzi. Il fatto è che per vendere immobili chiedono sempre più certificati ed attestati, ecc., per cui o rischi con atto fra privati, oppure non puoi vendere.

Se arriviamo a casi del genere, e ci si arriva, per abusi strutturali del condominio, vorrei capire se la prova della responsabilità dell'amministratore può darsi per presunzione legale ex art. 1130 e 1131 c.c., oppure bisogna convenirlo come controinteressato necessario al T.A.R. per il rilievo e la pronuncia dell'abuso edilizio.

 

Il saggio di oggi pone infatti un interrogativo procedurale non da poco; trattandosi di materia in competenza esclusiva amministrativa io sapevo che era sufficiente far sentenziare dal T.A.R. la insanabile difformità edilizia dell'immobile come controparte anche ad un solo un condominio, di cui troviamo l'atto di proprietà e l'obbligatoria citazione del provvedimento amministrativo abilitativo, per coinvolgere poi l'amministratore in responsabilità solidale.

 

Da oggi mi è venuto il dubbio che l'azione iniziale avanti TAR sia da instaurare anche contro l'amministratore di condominio, fatto a cui personalmente non c'avevo mai pensato.

 

*** *** ***

O.T. "colonne" direi proprio no, comunque ti ringrazio della stima.

 

Modificato 31 Luglio, 2019 da cacallo
errore di ortografia

[davidino1978]

Danielabi dice:

😂  madai!!!  E' ovvio che le opinioni sono gradite, a che serve altrimenti il forum?

 

🤔 nell'articolo si indica come orientamento (giurisprudenziale), non penso proprio si possa "escludere" ne' tantomeno considerare un refuso.

 

E' da tempo che si discute della istituzione e dell'obbligatorietà del fascicolo del fabbricato, con tanto di documentazione relativa alla condizione strutturale dell'edificio della messa a norma degli impianti ecc. ecc.(esiste un disegno di legge del 2011 e un ddl del 2017...); ovviamente se ne discute ciclicamente, dopo qualche crollo, ma non c'è nulla di concreto.

In effetti, siamo di fronte al solito problema: esiste sulla carta l'attribuzione di una responsabilità, grazie a codici e leggi, ma nel concreto se nessuno ti acchiappa, la responsabilità svanisce (ovvio). Il problema è che troppo spesso nessuno controlla, va da se' che possiamo salutare il reato o l'illecito amministrativo o qualsiasi altro accidente.

In sostanza: chi viene a conoscenza dell'abuso è senz'altro l'amministratore "presente" al concretizzarsi dell'abuso e il suo mancato intervento puo' essere penalmente perseguibile; se l'amministratore fa il gioco delle tre scimmiette e nessuno si attiva nei controlli, la frittata è fatta. Sarà ben difficile per l'amministratore successivo mettere fine all'abuso di cui non puo' venire a conoscenza (salvo che l'abuso non sia piu' che evidente, per esempio, l'unica veranda di tutto un edificio, per cui sarebbe bene farsi qualche domanda)

Essendo i reati personali concordo che chi viene dopo non possa essere accusato di reati che non può aver commesso non essendo in carica al momento dell'abuso. Inoltre altra cosa l'abuso deve essere noto all'amministratore, ma a parte qualche abuso pacchiano su parti comuni difficilmente si vedono abusi facilmente identificabili. Il più comune abuso su parti comuni è quando un condomino si appropria di un sottotetto condominiale, ma per sua natura difficilmente viene scoperto se non in presenza di lavori di manutenzione straordinari anni dopo.

 

Il problema comunque è un sistema legale italiano penoso e atto solamente a sostenere se stesso. Ormai è inutile avere fede di risolvere una questione giudiziaria visti i tempi e lasciamo perdere sul fatto che è un terno al lotto in base al giudice che ti capita...

[cacallo]

Vedi davidino1978, l'abuso edilizio ha cessato di essere un reato penale, ed a rilevabilità d'ufficio, dal 2015, dunque non esiste nemmeno il reato collegato di omissione.

 

Ora infatti è solo una difformità edilizia sanabile od insanabile quindi ambito amministrativo, ed un problema civile soprattutto se limita la scambiabilità di un immobile in condominio.

 

Tuttavia il saggio odierno mi ha letteralmente sconvolto perché ero arci sicuro che bastava convenire anche un solo condomino, ed anche in via pretensiva, per estendere poi la responsabilità amministrativa e civile a tutto il condominio, quindi anche all'amministratore che lo amministra.

 

Sto infatti cercando di accedere al sito Giustizia Amministrativa per scaricare "Tar Lazio 11/01/2018", di cui mancherebbe la citazione del numero della sezione e della sentenza nel saggio odierno per capirne di più.

Via Google non ho trovato quello che mi serviva.

 

Il saggio odierno infatti riporta:

"Anche la giurisprudenza amministrativa ha stabilito che la repressione dell'abuso edilizio rientra tra gli obblighi di tutela conservativa dell'immobile che fanno capo direttamente all'amministratore, a prescindere da una delibera dell'assemblea, non avendo l'assemblea una competenza specifica ( Tar Lazio 11/01/2018)", e sto cercando di capire come è correttamente intesa questa correlazione.

 

Ti confesso che sono andato letteralmente in tilt.

 

Comunque la sentenza è: TAR Lazio (RM) Sez.II-bis n. 297 del 11 gennaio 2018

 

La massima sarebbe:
Ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c. tra le attribuzioni dell’Amministratore rientrano sia il potere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, sia quello di rappresentare a tal fine in giudizio il Condominio. L’invio di una diffida all’Amministrazione allo scopo di sollecitare l’esercizio del potere di vigilanza e controllo dell’attività edilizia e quello di repressione degli abusi, incidenti sulle parti comuni, e la proposizione del ricorso contro il silenzio-inadempimento della p.a. rispetto a tale richiesta, possono, poi, ricomprendersi, almeno in questo caso, a pieno titolo nella cd. “tutela conservativa”.

 

Oggetto: repressione silenzio/inadempimento (dunque giurisdizione esclusiva)

 

Ricorrente: UN CONDOMINIO (finalmente)

 

FATTO: A sostegno della sua domanda, la ricorrente ha dedotto di aver segnalato, con la suddetta diffida, la realizzazione da parte di alcuni condomini di “numerose illiceità ed illegittimità” edilizie, consistenti nell’accorpamento di quattro unità immobiliari al piano terra, con accessi dai numeri civici 50 e 53, incidente sui muri maestri dell’edificio, di proprietà condominiale, ma effettuato senza il suo assenso, e nel cambio di destinazione d’uso dei predetti locali da magazzini ad attività commerciali, privo di idoneo titolo autorizzativo, e di aver invano richiesto a Roma Capitale di esercitare su tali abusi i suoi poteri di vigilanza e controllo ai sensi degli artt. 27, 31 e ss. DPR n. 380/2001.

 

Statuizione amministrativa: - dichiara l’obbligo dell’Amministrazione Comunale di concludere con un provvedimento espresso, nel termine di 60 giorni dalla comunicazione o notificazione della presente sentenza – se anteriore – il procedimento di verifica sollecitato dal ricorrente;

 

Ma non ho tuttora capito ESATTAMENTE chi sarebbero i controinteressati in quella sentenza, quali soci di una snc, presumo, ma non si legge in atti, che siano i realizzatori della difformità edilizia.

Modificato 31 Luglio, 2019 da cacallo

[Leonardo53]

cacallo dice:

Sto infatti cercando di accedere al sito Giustizia Amministrativa per scaricare "Tar Lazio 11/01/2018", di cui mancherebbe la citazione del numero della sezione e della sentenza nel saggio odierno per capirne di più.

Vedi se per caso la sentenza è questa:

http://www.lexambiente.com/materie/urbanistica/88-giurisprudenza-amministrativa-tar88/13479-urbanistica-condominio-e-sollecitazione-dell-esercizio-di-potere-di-vigilanza-e-controllo.html

 

[cacallo]

Leonardo53 dice:

Vedi se per caso la sentenza è questa

Si è proprio quella, ma non riesco a capire chi sono i controinteressati resistenti, contro cui allora nulla fu sentenziato trattandosi di pronuncia su silenzio/inadempimento, tali Cerulli soci della Cerulli snc, ma non ho trovato nulla per i seguiti (60 giorni a far data dal gennaio 2018).

 

Come vedi il tutto ha avuto inizio dal Condominio, e la cosa mi fa ben sperare,

[MADDY60]

Forse sarebbe importante leggere le sentenze indicate nell'articolo, a partire da quella del Tribunale Penale di Napoli. 

Soprattutto perchè mi sembra che l'articolo abbia il merito di voler compendiare norme e sentenze che spaziano su un ambito estramemente ampio, e riuscire a farlo in un articolo è obiettivamente quasi impossibile. 

 

Nel leggere la prima parte, infatti,  ero rimasta basita, e mi chiedevo proprio "ma hanno inventato la responsabilità oggettiva penale e non me ne ero accorta?" 

Poi sono arrivata alla frase "La responsabilità penale infatti non è mai a titolo oggettivo", e nel successivo sviluppo dell'articolo - ad essere sincera - non ho trovato nulla che non fosse già noto a tutti. 

 

Poi : vero anche che l'elemento soggettivo in penale può essere anche la colpa (che in questo caso potrebbe assumere nell'amm.re la forma della negligenza) , e non solo il dolo, tanto quanto è vero però che l'obbligo di vigilanza incombe in condominio, anzitutto, su chi ha la materiale disponibilità del bene, e cioè i condòmini. Per cui direi che sia profondamente diversa la posizione dell'amm.re che restasse inerte dinanzi alla segnalazione di una abuso da parte dei suoi amministrati, rispetto a quella dell'amministratore "colpevole" di non andare a contemplarsi tutti i condominii in giro ispettivo (ogni quanto?). E senza contare che le azioni disponibili al condominio sono anche nella disponibilità dei singoli condòmini. 

E per finire col concetto (attuato da un avvocato di mia conoscenza in una causa nel proprio interesse) che i primi ad avere poteri e doveri di vigilanza e repressioni sono gli enti pubblici preposti. Infatti lui fece causa al Comune, dopo aver acquistato un immobile completamente abusivo, sul presupposto : e il Comune dov'era mentre si costruiva un palazzo di sette piani al posto di una villetta? 

 

Quindi, a meno che non si riesca a leggere qualche novità epocale nel testo delle sentenze, a me non sembra di leggere di "svolte", nell'articolo. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[cacallo]

MADDY60, premettendo che è tutta la giornata che cerco di capirne di più perché anche io rimasi basito, si tratta di pronuncia contro il Comune di Roma avverso il suo silenzio/inadempimento, e promossa proprio da un Condominio, quindi tramite il suo amministratore.

 

Ho quindi avuto un doppio "basimento"

1) Si è finalmente mosso un amministratore di condominio anziché un singolo condomino,

2) Dopo approfondita lettura della sentenza del TAR Lazio citata, comincio a farmi la convinzione che forse la situazione è riferita alla legittimazione attiva dell'amministratore, piuttosto che alla sua responsabilità.

 

Quello che mi da fastidio è che non riesco a trovare nulla sui seguiti pratici di quella sentenza citata.

[MADDY60]

cacallo dice:

Dopo approfondita lettura della sentenza del TAR Lazio citata, comincio a farmi la convinzione che forse la situazione è riferita alla legittimazione attiva dell'amministratore, piuttosto che alla sua responsabilità.

 

Esatto! Anch'io l'ho letta tutta, e... verificato che : lungi dallo stabilire qualche responsabilità penale dell'amm.re (che non avrei neanche visto come sarebbe stato possibile nell'ambito di una pronuncia TAR) , l'unica amministrazione di cui si parla è quella di Roma Capitale che è controparte!

Mentre dell'amministratore di condominio...è stata persino posta in dubbio la legittimazione attiva! 

[cacallo]

Un momento: il TAR Lazio l'ha confermata. Questo è il punto fondamentale (n. 1) che mi ha reso basito, perché tu mi insegni che un Condominio non ha personalità giuridica, bensì sarebbe paragonabile ad un Ente di gestione. In quella sentenza invece il ricorrente era proprio il condominio, non l'amministratore per conto del condominio.

 

Per questo sto cercando tutti i seguiti di quella fondamentale (ma atipica) sentenza.

*** *** ***

Ti confermo che molti "commentatori" definiscono quella pronuncia come "inusuale" e che concordemente incentrano l'attenzione sulla legittimazione attiva.

 

Modificato 31 Luglio, 2019 da cacallo
unico seguito reperito

[MADDY60]

cacallo dice:

Un momento: il TAR Lazio l'ha confermata.

Ma...dunque : il TAR è primo grado, quindi di quale conferma parliamo? 

E' possibile (e anche a me sembra di capire questo) che la diffida sia stata presentata da singoli condòmini, e che poi il ricorso al TAR per l'inedempimento dell'amm.ne comunale sia stato "condominializzato" sulla base di quella diffida iniziale. 

 

cacallo dice:

In quella sentenza invece il ricorrente era proprio il condominio, non l'amministratore per conto del condominio.

Scusa ma non ti seguo su questo punto : il condominio sta in giudizio in persona dell'amm.re (come in civile). 

E d'altro canto: se controparte ha eccepito la legittimazione attiva dell'amm.re...evidentemente è perchè era lui a rappresentare il condominio in quel ricorso (altrimenti non avrebbe avuto senso farne motivo di opposizione) . 

 

 

cacallo dice:

Per questo sto cercando tutti i seguiti di quella fondamentale (ma atipica) sentenza.

Ok, ma ...se sono poi approdati al Consiglio di Stato...certamente è molto presto per avere notizia degli esiti. 

 

P.S. : solo mia curiosità : perchè la trovi fondamentale ed atipica, dopo quanto ne abbiamo letto?

 

Modificato 31 Luglio, 2019 da MADDY60
aggiunta del p.s.

[cacallo]

MADDY60, forse noi abbiamo difficoltà a comprenderci.

Allora cerco di spiegarmi:

1) sarei andato a leggermi il cronologico del Consiglio di Stato e non avrei trovato nulla nei 60 giorni a seguire, pur immettendo un congruo lasco. Probabilmente quella sentenza non è stata impugnata, dunque è passata in giudicato. Cosa sia poi successo in quel condominio non riesco proprio a trovarlo.

 

2) Il TAR Lazio ha confermato, con una sentenza da molti commentata come "inusuale" (io atipica), la legittimazione attiva del Condominio (in proprio) nella persona del legale rappresentante p.t..

 

3) La pregiudiziale sulla legittimazione, svolta dal contrinteressato (la collettiva) è stata respinta.

 

*** *** ***

Se vogliamo invece ragionare sulla responsabilità dell'amministratore, allora Leonardo53 c'aveva azzeccato e sarebbe da considerare la sentenza del TAR Piemonte citata nel saggio odierno, ovvero:

 

"Nel caso in esame, l’amministrazione comunale era venuta a conoscenza casualmente della veranda abusiva di proprietà della ricorrente soltanto nell’agosto 2014, allorquando, esaminando la documentazione grafica e fotografica allegata alla Scia presentata dall’amministratore di condominio per alcuni lavori di consolidamento dei balconi, aveva notato la presenza di quella veranda sulla facciata interna del condominio e, dopo aver svolto alcuni accertamenti, ha constatato che la stessa non era mai stata autorizzata. Accertato l’abuso, gli uffici hanno attivato sollecitamente, il 29 maggio 2015, il procedimento di repressione, per poi concluderlo il 31 dicembre 2015 con l’atto impugnato nel presente giudizio.
Il Tar Piemonte rileva che la tesi “possibilista”, invocata dalla ricorrente, fa derivare l’affidamento tutelabile dell’interessato non dal semplice decorso del tempo, ma dall’inerzia dell’amministrazione in tale lasso temporale, la quale a sua volta presuppone necessariamente la conoscenza dell’abuso da parte dell’amministrazione, a cui tuttavia non fa seguito la dovuta attività repressiva e ripristinatoria.
“Da tanto consegue che il semplice decorso del tempo dalla commissione dell’abuso edilizio – che costituisce un illecito permanente – non è di per sé idoneo ad ingenerare nel privato una situazione di legittimo affidamento sulla conservabilità dell’intervento abusivo, se non nel caso in cui l’amministrazione, pur avendo avuto in tale lasso temporale oggettiva conoscenza dell’abuso, abbia tuttavia omesso di esercitare la dovuta azionerepressiva e ripristinatoria”.
La sentenza sottolinea che “tra la conoscenza dell’abuso e l’avvio del procedimento di repressione sono decorse solo poche settimane, tempo certamente insufficiente a ingenerare nella ricorrente una situazione di affidamento tutelabile alla conservazione del manufatto. In tale contesto, la circostanza che il manufatto fosse stato realizzato dal fratello della ricorrente più di trent’anni prima è del tutto inconferente, trattandosi di manufatto realizzato sulla facciata condominiale prospiciente il cortile interno, e come tale non visibile dall’esterno: tant’è che l’amministrazione ne ha potuto avere conoscenza solo nell’agosto 2014” in circostanze del tutto fortuite".

 

Nel caso l'amministratore doveva intervenire per la veranda abusiva di cui ne ebbe conoscenza per un intervento manutentorio sui balconi dell'edificio, prima di FIRMARE e depositare la SCIA.

 

*** *** ***

Tu la vedi sotto l'aspetto responsabilità dell'amministratore (e lo capisco), io invece cerco di capire il significato complessivo soprattutto per i condomini.

Nella sostanza il principio e/o il presupposto del post odierno sarebbe, se hai capito bene, è che l'amministratore, nell'attuare delle delibere per degli interventi che presuppongono attività amministrativa, deve in tale occasione accertare la regolarità edilizia pregressa, anche se risalente a trenta anni prima.

 

Immagina i costi dovuti sopportare dai condomini piemontesi per la "svista" di quell'amministratore e capisci perché, in tempi non sospetti, postai "dovere di intelligenza dell'amministratore".

Modificato 31 Luglio, 2019 da cacallo

[MADDY60]

cacallo dice:

Nella sostanza il principio e/o il presupposto del post odierno sarebbe, se ho capito bene, è che l'amministratore, nell'attuare delle delibere per degli interventi che presuppongono attività amministrativa, deve in tale occasione accertare la regolarità edilizia pregressa.

Ma questo è quanto viene regolarmente fatto, ormai da qualche anno e soprattutto per la legislazione post sismi vari (altrimenti la pratica amministrativa è incompleta e non protocollabile) , in quanto è espressamente richiesta l'attestazione della "regolarità delle preesistenze" . 

Ma è un compito Tecnico, che viene assolto dai Tecnici Progettisti, non dall'amm.re. 

 

E comunque questo aspetto mi sembra piuttosto diverso sia da quello della legittimazione attiva dell'amm.re e sia da quello della responsabilità  (addirittura penale) dello stesso amm.re per non aver "represso" l'abuso. 

Io avevo inteso che il tema di questo thread, in realtà, fosse quest'ultimo. 

E mi sembra che l'articolo di CDW, nella sua seconda parte, chiarisca molto bene che non c'è nulla di particolarmente nuovo sotto il sole. 

[biagio64]

Interessante l'argomento!

[cacallo]

MADDY60 dice:

Ma è un compito Tecnico, che viene assolto dai Tecnici Progettisti, non dall'amm.re

Ci ho dormito su prima di risponderti perché volevo essere sereno e riposato.

Mi sei simpatica, indubbiamente, ma con te mi è difficile dialogare perché ti riterrei "ondivaga".

 

Innanzitutto la pratica SCIA e/o CILA la deve si redigere un tecnico abilitato ma deve essere controfirmata dall'amministratore che se ne assume le responsabilità; non confondiamo la parte riservata al professionista da quella congiunta professionista/rappresentante della proprietà.

Responsabilità infatti totalmente diverse sotto ogni profilo, e già ci scontrammo su questo aspetto (dove peraltro tu ipotizzasti che io potevo essere un millantatore - però io leggerei le varie Leggi-).

 

Il saggio pubblicato ieri è invece molto interessante, e lo sto approfondendo tuttora, per due motivi:

1) L'amministratore "non può non sapere" (ed io lo condivido, bisogna solo definire come provarlo),

2) L'amministratore non è esentato dalla vetustà dell'abuso ex art. 1129 n. 2 c.c..

 

Pensaci su quando prenderai le consegne da un amministratore revocato perché dovrai controllare, e/o far verificare, anche tutti i titoli edilizi relativi al condominio per cui ti accingi ad assumere l'amministrazione.

 

Forse, alla fine della fiera, il sito internet del condominio alla Leonardo53 e paul_cayard (dove avevano precisato che avevano caricato tutti i titoli amministrativi) è molto utile anche all'amministratore.

 

Un saluto.

 

 

 

 

[MADDY60]

Buongiorno Cacallo. 

 

Sul tema della discussione :

basandomi sul Dirittto che mi è noto, parto dal principio che l'amm.re sia e possa essere responsabile di quanto commette od omette dal momento della sua nomina, e non certamente da quanto possa essere accaduto nella storia pregressa dello stabile. 

Rientra tra i suoi compiti quello di accertare la regolarità edilizia dello stabile?

A me non risulta da nessuna norma. 

Rientra tra i suoi compiti quello di compiere ispezioni periodiche in loco per verificare abusi edilizi? 

Anche questo non mi risulta da nessuna norma. 

L'amm.re ha certamente l'obbligo di vigilare sull'efficienza e rispondenza a norma degli impianti comuni, e poichè anche questa funzione ha contenuto altamente tecnico, essa si espleta attraverso la verifica delle rispettive conformità originarie e attraverso il controllo periodico affidato ad  appositi enti certificati (caso da manuale quello dell'ascensore, in cui la verifica biennale è direttamente imposta dalla legge). 

L'accertamento della regolarità edilizia, invece, oltre a non risultarmi demandato all'amm.re da alcuna norma e oltre a richiedere competenze tecniche non inferiori a quelle richieste da una verifica di impianto, sarebbe - a rigor di logica e di diritto - nell'interesse prioritario dei condòmini quali acquirenti e primi custodi della loro proprietà. Sicchè per gli abusi ab origine, ossia che inficiano addirittura l'agibilità dell'immobile, escluderei che il condòmino possa acquistare un bene senza curarsi di verificare cosa stia acquistando e poi "prendersela" con l'amm.re; tanto quanto per gli abusi sopravvenuti e "visibili" ...fino a prova contraria... il primo custode del bene è colui che lo vive, e quindi anche in questo caso non vedrei in base a quale norma o principio giuridico potrebbe assistere alla sopraelevazione di un piano (ad esempio), e non proferire parola, e poi a distanza di anni "prendersela" anche in questo caso con l'amm.re. 

 

Le pratiche edilizie : ovvio che debbano essere firmate anche dall'amm.re quale rappresentante della proprietà istante, ma ciascuno ha i propri compiti professionali. L'accertamento della regolarità del pregresso ha contenuto altissimamente tecnico e va da sè che sia il professionista tecnico a doverne compiere gli accertamenti che rientrano nel SUO mandato, e non in quello dell'amm.re. 

Caso vuole che ne abbia un caso recentissimo. 

Ingegnere incaricato per una CILA mi rifila tra le carte da firmare sotto MIA responsabilità civile e penale l'attestazione della regolarità. 

Gli rispondo molto semplicemente che... se mi dà le carte che ha estratto e che attestano la regolarità, glielo firmo senz'altro, altrimenti - ovviamente - no. Mi risponde "va bene, questo lo firmo io". Perfetto, ci siamo. 

 

Sul fuori tema da te proposto : 

 

In via di principio credo sarebbe cortese (e dovuto al forum) restare in tema ed evitare commenti sulle persone e personalità degli altri utenti. 

Una cosa è dire "non concordo con questa tua affermazione" e ben altro è dire "tu sei ondivaga" (che peraltro...spesso accade che si finisca per leggere di veri e propri "cambio tema" , e francamente sono la prima a restarne allibita). 

 

Sono invece spiacente di un evidente equivoco, che sono lieta di poter chiarire.

Non mi è mai passato per la testa di darti del "millantatore". (E aggiungo che se MAI lo pensassi, di te o di chiunque altro,  comunque non lo scriverei, per le ragioni già dette) . 

Dissi e dico, invece,  quel che è semplice constatazione di realtà webbistica : chi (come me e la maggior parte) è presente in rete (dovunque) con un nick...resta solo un nick che ha tante possibilità di celare titoli o qualità personali per quante ne ha di millantarne. Vale per tutti, a cominciare da me. 

E non mi sembra ci sia nulla di cui piccarsi, per questa che è una banalissima constatazione di realtà. 

[cacallo]

MADDY60 dice:

Rientra tra i suoi compiti quello di accertare la regolarità edilizia dello stabile?

A me non risulta da nessuna norma

E' appunto quanto è stato stabilito dalla Sentenza TAR Piemonte e della collegata TAR Lazio.

 

La norma per l'amministratore è l'art. 1129, n. 2, c.c. che, nel prevedere determinate attribuzioni all'amministratore, la cui mancata osservanza è "grave irregolarità", non limita le sue responsabilità solo dalla sua accettazione dell'amministrazione del condominio in poi.

 

Spiega tu, piuttosto, perché in caso di abuso edilizio, ex reato di durata ora insanabile difformità, al nuovo amministratore tale mancata osservanza di provvedimenti amministrativi non dovrebbe interessare; se li farà controllare dal suo tecnico di fiducia, ma comunque la norma è chiara ed è riferita all'amministratore.

 

Se vuoi la chiudiamo qui perché il presupposto dell'infallibilità ed intangibilità giuridica dell'amministratore è una delle poche cose che mi indispongono tuttavia, in altro post (quello del possibile millantatore), la tua posizione fu diametralmente opposta a quella attuale.

Li infatti io ti eccepii che l'amministratore è il rappresentante dei condomini, tu invece asserivi che è il committente; casualmente la firma che l'amministratore appone in una SCIA è quale "rappresentante della proprietà", dunque preposto al rispetto dei provvedimenti dell'autorità amministrativa, quindi cosa firmeresti dichiarando, quale responsabile della proprietà, la regolarità edilizia dell'immobile?

 

[MADDY60]

cacallo dice:

La norma per l'amministratore è l'art. 1129, n. 2, c.c. che, nel prevedere determinate attribuzioni all'amministratore, la cui mancata osservanza è "grave irregolarità", non limita le sue responsabilità solo dalla sua accettazione dell'amministrazione del condominio in poi.

 

Scusa (sempre per restare nel tema di questa discussione)...mi dici in quale punto dell'articolo citato  leggi quel che affermi? 

Grazie

[cacallo]

L'art. 1129 c.c. sarebbe lungo, spero che ti sia sufficiente il richiamo al n. 2:

 

"Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea".

 

Nota che al n. 2 non c'è limitazione per l'amministratore a solo quanto successo durante la sua gestione.

 

Recentemente ho assistito infatti, sempre come consulente perché ora sono un pensionato, sia ad una mediazione obbligatoria, sia ad un'udienza; in entrambi i casi l'amministratore convenuto asserì che il pregresso amministratore non gli aveva dato la documentazione necessaria, ma sia il giudice che il mediatore incaricato gli osservarono, educatamente ma molto fermamente, che questi non sono problemi dei condomini, bensì propri dell'amministratore e con precise responsabilità civilistiche in merito.

D'altro canto nessuno, nemmeno un Giudice può costringere un amministratore a ricevere delle consegne incomplete.

 

Io riterrei conclusa la nostra diatriba tuttavia, se vuoi, chiedo ai moderatori anche la chiusura del post, perché andare a discutere sull'esegesi di un articolo del c.c. che un amministratore dovrebbe conoscere, personalmente lo troverei un assurdo.